展望未来，由于中央一直强调“房住不炒”，释放房地产调控仍需从紧的信号，有业内人士预计下半年房地产市场不容乐观。鉴于当前房地产市场需求相对疲软，在“狼多肉少”的当下，房企要实现“活下去、活得好”的目标，一方面要坚持“促销售、抓回款”策略，做到活下去，另一方面，还要在保住主业的同时，加大多元化投资力度，围绕“地产类”下游行业，尤其是近些年发展较为迅猛的装修装潢、租赁等衍生行业加强投资。

而记者根据同花顺(300033)iFinD统计显示，按申万一级行业分类，截至8月6日，房地产行业共有46家A股上市公司发布了上半年业绩预告，从预告类型来看，预增、略增、扭亏、减亏等业绩预喜类公司合计23家，烈焰变态sf，预减、续亏、首亏等业绩预忧类公司合计22家，另有1家公司业绩不确定。此外，结合克而瑞发布的销售榜单也可以发现，规模房企的利润表现出“强者恒强”的特点，其中保利、绿地2019年上半年归母净利润分别预期增长59.1%和45.7%至103.5亿元和88.2亿元；金科、泰禾、蓝光的归母净利润增速也在2018年的基础上有进一步提升。此外，融创、首开、阳光城(000671)等房企2019年上半年归母净利润增速则较去年同期和全年均有一定放缓，利润增长进入平稳期。面对市场的调整下行，房企行业间竞争将进一步加剧。据统计，2019年上半年预计盈亏的基本都是200强之外规模较小的房企。从长期来看，特别是对于中小规模房企而言，未来的利润增长仍将面临较大的压力。企业要想活下去，做大做强是唯一的出路。

值得注意的是，由于A股在地产行业管控较严、融资一贯偏紧，房企在内地上市较难，因此不少规模房企不得不转道香港上市。如果房企在A股上市限制相对宽松的话，碧桂园、恒大等企业势必会在沪深百强中占据更多位置，房地产板块营收占比将会大幅增加，在各行业板块的排名也会有较大提升。联系百强企业中房企营收占比变化来看，在1991至2018年间，也经历了快速回落到迅速上升的U型走势，在各板块的排名也是呈现“先降后升”的趋势，在1991年、2005年、2011年、2018年，房地产板块排名由第10位降至20位、再升至15位、再升至第8位。

A股百强房企数量不及28年前

克而瑞地产分析员汪维文认为，出现这一现象的原因主要是由于房地产板块相关企业在A股入市较早，1991年有144家企业入市，其中有10家房企，这一比重明显高于2018年3663家上市企业中的130家房企。后期其他板块企业大规模入场A股，房地产板块的百强营收占比被大规模稀释。最突出的当属2005年，房地产板块营收占比仅有1.2%。在1999至2011年间，房地产板块营收占比长时间延续在2%以下。直到2011年之后，房地产板块又迎来蓬勃发展，尤其是2018年，百强房企中房地产板块营收占比升至3.8%，较1991年营收占比微增0.1个百分点。究其原因，一方面是2011年以来商品房销售金额的逐年攀升，另一方面则是由于行业集中度的不断提高，使得万科、保利等房地产头部企业营收大幅攀升。

融资渠道收窄多元化投资成出路

——同策研究院研究员陈朦朦

——中原地产首席分析师张大伟

——光大证券(601788)首席固定收益分析师张旭

房地产长效管理机制已在租售并举、房住不炒等环节快速落地，预计2019年后续将有更多制度性政策发布。整体来看，建立房地产平稳健康发展长效机制，关键要处理好住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系，降低房地产的投资属性，回归居住属性。

近日，时代中国控股有限公司发布公告，披露截至2019年6月30日止6个月的中期业绩公告。报告期内，时代中国合同销售为312.3亿元，相比2018年同期增幅为20.1%；期间营业额为15942.5百万元，相比2018年同期增幅为52.2%；利润为1699.9百万元，同比增幅为49.7%；本公司拥有人应占利润为1593.9百万元，相比2018年同期增幅为34.6%；公司拥有人应占核心净利润为1701.1百万元，相比2018年同期增幅为43.8%；毛利率及本公司拥有人应占核心净利率分别为32.5%及10.7%；于2019年6月30日，现金及银行结余为257.8亿元。

目前房企融资情况有所复苏，但只是阶段性回暖，融资渠道管控或将进一步加强。事实上，从7月来看，无论是针对融资来源渠道还是融资款项去向，房企融资监管已经发力：信托融资收紧、银行信贷放缓……预计到2019年下半年，房企融资规模或将受限，高资质大型房企将在激烈竞争的融资环境中，凭借自身资本实力、风险管控水平、资产管理水平更好地生存。

去年四季度以来，房地产境外融资发行规模攀升。而今年二季度，监管机构进一步加强信托领域投向房地产项目的政策约束，房地产的融资环境不容乐观，行业竞争也越来越激烈。房企仍需加速销售回款，理性投资，谨慎介入高价地块。同时，应把握机遇并购那些具有发展潜力的中小企业及其优质项目，同时从提升产品品质入手，更好地满足居民的自住需求。另一方面，企业之间的兼并整合，将有利于整个行业的结构优化和市场化进程。

嘘唏

中期报

在A股市场开启的次年，1991年万科A挂牌深交所，成为中国首家上市的房地产公司，也树立了房地产企业走向规范化管理的标杆。在之后的28余年时间里，中国房地产行业的发展进入快速发展期，规模蒸蒸日上。不过，房地产板块的表现并非一帆风顺。根据克而瑞统计显示，1991年有7家房企营收名列百强，而到了2001年，随着银行、交通运输、通信等板块企业的快速发展，大部分房企被挤出百强，仅剩下万科一家房企，并且营收排名由1991年的26位降至50位，这一时期的房地产板块是相对冷清的，并且这一局面一直延续10多年。2011年，百强房企中除了万科依然坚守在50位，仅增加了一家保利地产(600048)，以470亿元的营收居于百强企业第70位。

业界声音

据悉，即便是在经营规模和盈利能力较强的上市企业中，房地产行业的集中度也越来越高。而那些处于后端的中小规模房企营收占比越来越少，以1992年上市的绿景控股(000502)为例，其1991年营收（根据招股说明书披露）为0.67亿元，在百强企业中排在90位。而其2018营收额仅0.17亿元，仅为1991年营收的1/4，在房企中处于垫底位置，更谈不上入百强之列了。而在1991年进入百强之列的7家房企除了万科外，其余6家如今均寂寂无名，无缘上榜百强房企。

析因

“房地产企业入市较早，在1997年以前房地产营收占比多在4%以上，仅次于建筑材料板块。但自1998年之后，受实体经济迅猛发展等因素影响，房地产板块的发展速度一度落后。”克而瑞地产研究员马千里告诉记者，尤其是2005年房地产板块的营收仅有684亿元，仅占全行业的1.1%，远远落后于建筑材料、轻工制造、电子、计算器、机械设备、纺织、汽车、电气设备和生物医药等板块，位居第19位。

2019年7月，同策研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计897.07亿元，环比上升46.68%。据悉，该月除了其他债权融资环比下滑，信托贷款、境内银行贷款融资额度均大幅增加。7月，信托贷款融资总额位居第二，监测房企共发生了17笔信托贷款融资，融资总额180.37亿元，环比6月的107.32亿元增加68.07%。境内银行贷款融资额度128.16亿元，环比6月的87.98亿元增加45.66%。其他债权融资总额115.08亿元，较6月129.71亿元下跌11.28%。

马千里还表示，直到2014年受经济下行影响，为稳经济增长、重启“去库存”，实行较为宽松的刺激政策以后，房地产板块营收占比才重回4%以上，房地产板块营收占比开启新一轮的快速增长。值得注意的是，自2016年下半年、2017年多城又重启“四限”，中央开启长效调控之后，2017年、2018年房地产板块营收增速再度低于全行业，营收占比较2016年有所回落。就地产板块企业营收集中度来看，可以看到近30年来头部企业集中度迅速攀升，在2001年，排名前10%的企业，其营收集中度为37%。而到了2018年，这一比例则骤然上升至67%。

自首个上市房企万科挂牌A股以来，已过了近三十年，这些年间，房地产规模发生了翻天覆地的变化，房地产上市企业也由8家增至130家，数量大幅增长。

房地产企业迎来飞速发展是在2011年之后，2018年百强企业中房地产(000736)企业数量增至5家，并且上市仅4年的绿地控股(600606)以3484亿元的营收居于TOP100中第17位，超过一直以来的霸主万科。并且保利地产也延续着较快的发展速度，在全国多地生根发芽，其2018年营收排在百强企业中第34位。此外，招商蛇口和华夏幸福(600340)也位列百强企业榜，分别位列第73位和77位。整体上看，虽然2018年百强企业中房企数量不及1991年，但大部分企业排名较1991年有所提升，标杆房企质量大幅提升。